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史上新高!花敬群次長:都更加危老年底可望達450案,強化推動都更危老重建德政,以收遍地開花之效

2019/10/19 兩岸時報總社 /吉玉珊 總編輯 中油大樓國光廳 採訪報導
中華都市更新全國總會19日,召開都更動力論壇,內政部政務次長花敬群、國家住都中心執行長張溫德,以及台北市都發局長黃景茂都出席。花敬群表示,今年的都更和危老推動案件,到年底將達到450案,可望超越蔡英文總統今年訂下的危老加都更400案目標。


花敬群表示,都更總會成立到今年已經7年,一開始舉辦的論壇主題「都更已死」,到現在主題演變為都更動力,這是非常大的改變,代表都更和危老重建,已經受到各界的重視。
花敬群表示,從今年的進度來看,都更到9月底約核定60幾案,預計到年底,「應該是80幾案沒有問題」,可望創下史上新高紀錄。危老改建方面,今年到9月底,大約申請280幾案,預計到年底也約有370案至380案,因此合計起來,今年都更加上危老,應該會超過450案。


中華都更全國總會10月19日召開都更動力論壇。
花敬群強調,過去20年,每一年都更平均核定案件僅約40案,因此今年的進度,可望為歷年案件的十倍以上,這方面的進步,是全國一起努力的成果。


此外,危老時程的10%獎勵,即將在明年5月9日到期,之後政府還會推出類似的獎勵措施嗎?花敬群表示,不管再延長幾年,終究還是會有到期的時候,因此目前傾向推出一個沒有時間限制的政策。


花敬群表示,為了避免太多小基地危老案件,影響都市整體規劃,目前有部分的立法委員,正在醞釀提案,將危老時程獎勵做一些調整,並搭配規模獎勵的方式,而這樣的概念,行政院和內政部是支持的。
花敬群表示,目前一些立法委員研議提案,時程獎勵可能會剩下一半,然後逐年遞減,但是增加「規模獎勵」,最多可能應該是10%,而「規模」的要求,不會像都更要求3千平方公尺那麼大,大概會要求整合面積在1百坪或150坪以上,開始有獎勵,若是整合到300坪或400坪,可能可以拿到10%獎勵,這樣的概念,可望讓讓危老改建,朝向比較合理及安定化的方向發展。


花敬群也說,對於惡質的不同意戶,可以看到台北市和雙北市近期都積極在處理,不是說有人不同意就要硬拆他,而是不合理的不同意必須要解決,這方面內政部絕對力挺地方政府。

都更動力論壇記要:

花敬群次長:
1.都更推動師的資格審查。2.讓都更危老變容易,而不是加強審議,都更是公益的公共事務,以行政之程序替代司法訴訟,建立3+1程序。
3.危老在明年時程奬勵截止之後,期待有10%以下的規模獎勵,需經立法院修法。
#花敬群 政務次長 照片及演講網址:https://reurl.cc/oD7qo5

吳錦宗創會理事長 直播演講網址: https://reurl.cc/YlenKn
吳錦宗創會理事長 演講照片: https://reurl.cc/b69ypM

一丶都發局黃景茂局長:
1.都更危老2.0,安全評估指標公劃85處,50%迅行,其餘75%同意啟動都更。
2.海砂屋主動強制三大公會,委員會確定,拆遷安置進行拆除。30%奬勵,90%同意可168快軌。
3.合法建物簡化文件程序,報告書標準化。
4.危老工作站110處及10,119位推動師,計劃已核定90案以上。增加都更工作站。
5.市有地參與重建,150m2畸零地讓售,或參與危老。
6.外牆安全診斷,修繕補助。
7.危老的國有地協參作業,程序約二至三個月,由住都中心先價購後參與危老,但地主要先整合完成。
8.列管海砂屋恢復30%獎勵值。168:海砂屋只要90%同意,即0.968。
#黃景茂局長-台北市都市更新動能策略演講稿及照片: https://reurl.cc/e5D75M

二丶HURC住都中心 張溫德執行長:
1.全國都更專業整合,社會住宅,中繼住宅管理,住宅政策。八個大型公辦都更,整合所有面向永續經營。
2.危老之國有非公用土地,經100%建案地主同意,向住都中心提出申請,參與危老分配。
3.都更危老整合人:KAS,分初階中階進階,於明年執行。
#張溫德執行長 演講稿及照片網址: https://reurl.cc/alV7QG

三丶台灣金融都更 林旺根董事長
1.過去由95%建商主導的都更,而自主更新只占5%的困難是什麼?整合規劃丶營建管理丶交屋售服三個面向上,缺乏專業丶資金不足丶沒有保障。
2.危老是都更的高速公路。
3.以八大行庫等為資金主體,目前執行14個危老案件。
4.間接開發與整合團隊(盤案),直接開發與推動師分潤(分潤)以服務社區。
5.以投資模式進行專業者的招募,例如建築師丶估價師丶地政士等,成案前的勞務協同。
6.墊付:資金貸與及背書保證。
7.自主更新的廠商選擇,準建商角色及風險控管,信託、預算丶完工查核丶保固之保證。
8.台灣金融都更公司之管理費,全案總價值6-10%,營造20%,開發約總價1%。另說明與建築師開發時期合作模式之改善。
9.嫁接金融機構,銀行融資條件不同,背書提供不足的服務,說明本公司存在的理由。
#林旺根董事長 演講稿及照片網址:https://reurl.cc/oD74a5

四丶地政士公會 王進祥理事長長
1.雙老一少,投資主導市場,租賃增加,包租代管,去化風險,小套房問題。破壞都市設計,都更待拆機制。
2.由合建到委建,全案管理產業鏈,產權移轉問題。
3.建築業轉營建,面積變小,團隊變大,開發外包,更新會公開遴選,爭取效益。
4.一坪換一坪?引導民眾市場風潮,新北市的都更推動師為開始,成員背景,政府或民間力量。
5.危老容獎分析,不退縮基地案多,智慧和無障礙只有10%。
6.都更盲點?中央有心無力?利益稅費,建築規劃問題。
7.專案管理如何收費的行規,同意書欠人性化,欠缺行政支援,政府新動力政令宣導,鼓勵異業結盟丶資訊管理丶專業後勤,強化金融機制,產權稅務,自主都更會。
危老稅賦,只有持有稅減免,交易沒有,土地持分問題。
#王進祥理事長 演講稿及照片網址:https://reurl.cc/oD74j5

五,華泰銀行戴董事長:
1.都更前期和後期的合作模式,以取得核准為界,額度30%。銀行法72-2條不含前期。
2.土融的風險與客製化服務。
就107年6月危老條例增訂第10條之1及108年1月都市更新條例增訂第72條,華泰銀行對此相關金融協助的看法及建議。


答:內政部經立法程序就相關條例增訂「……籌措經主管機關核定發布實施之重建計畫或籌措經主管機關核定發布實施之都市更新事業計畫所需資金而辦理之放款,得不受銀行法第七十二條之二之限制。」
銀行法第72條之2規範商業銀行辦理建築放款不得逾存款及金融債券總和之30%,目前國內各銀行該項比率均瀕臨30%之上限。為配合都更危老政策之推動金管會於107年8月31日金管會以函釋方式放寬金融機構參與都更條例第72條及危老條例第10條之1之放款,得不受銀行法第72條之2的30%限制。由此可知政府相關部會對於推動都更危老是有相當大的政策決心,也非常感謝相關部會主管官員很有魄力的立法及函釋,適時鬆綁銀行法第72條之2的30%限制加諸金融機構的緊箍咒,俾利注入資金以加快都更危老的推動速度。


但參與都更或危老的人都知道,相較於一般單純的土建融資,都更或危老需要更長時間的整合規劃期。因此實務上資金需求不僅僅在取得核准函之後的營建資金,前端整合開發規劃期間,無論是地主、實施者皆有資金上的需求,例如規劃期相關費用、既有房貸轉貸、搬遷費、不參與都更/危老住戶退出(接手房貸)等等。

  • 一般而言,都更與危老重建之流程可概分為前期規劃整合及後期興建交屋(註)兩大階段,各階段所需時程及財務成本之占比,可概列如下表:
    期別
    成本 前期規劃整合 後期興建交屋(註)
    費時 5~10年 2~4年
    成本占比 40% 60%
    註:後期興建交屋階段,係指取得都市更新事業計畫及危老重建計畫核准函為起算時點
    因此後端營建資金的需求確實透過前述修法解決了,但前端的整合規劃仍然受銀行法72條之2的限制,對於金融機構有意更積極參與都更危老政策仍有限制,使政府支持都更危老的美意大打折扣。故我們建議主管機關可再深入的確認實務運作與市場需求後,研議前端整合開發規劃期間亦可排除銀行法72條之2之可行方案,強化推動都更危老重建德政,以收遍地開花之效。
    #華泰銀行賴昭銑董事長 演講稿及照片網址:https://reurl.cc/lLDANq